Erfahrungen der Nova Sedes Wohnungsbau zum Mietkauf
Jeder hatte sicherlich schon mal die geniale Idee, „Warum soll ich Miete bezahlen, wenn ich mir die Immobilie mit der monatlichen Mietzahlung finanzieren und kaufen könnte.“. Den Traum vom Eigenheim haben viele Deutsche und es gibt viele Wege, sich diesen Traum zu erfüllen. Der Mietkauf ist eine sinnvolle Möglichkeit, worauf muss man jedoch unbedingt achten, wir haben bei der Nova Sedes Wohnungsbau aus Neustadt an der Waldnaab nachgefragt. Die Nova Sedes Wohnungsbau ist bereits seit über 20 Jahren eine Größe unter den Vermietern in der Oberpfalz und kennt sich aus.
„Die wichtigsten Punkte vorab:
Das Mietkaufmodell ermöglicht Ihnen den Erwerb einer Wohnimmobilie zu einem vorab vereinbarten Preis, den Sie durch vollständige oder teilweise Anrechnung Ihrer Monatsmiete abbezahlen.
Der Mietkaufvertrag für die Immobilie wird bei einem Notar zwischen dem Käufer und Verkäufer geschlossen, eine Bank wir in der Regel nicht benötigt.
In einem Mietkaufvertrag kann sich der Käufer ein Optionsrecht hineinschreiben lassen, bei dieser Variante bleit der Käufer flexibel und muss erst in der Zukunft festlegen, ob er die Immobilie kaufen oder optional nur mieten möchte.
In der Regel liegen die Mieten für eine Mietkaufimmobilie weit über der ortsüblichen Durchschnittsmiete.
Weil man bei dieser Form des Immobilienerwerbs kein Darlehen bei einer Bank benötigt, spart man sich Darlehenskosten. Auch für einen Käufer, der bei einer Bank kein Darlehen erhält, ist diese Form des Immobilienkaufes interessant. ”
Wie funktioniert Mietkauf?
Die Nova Sedes Wohnungsbau teilte uns mit, dass dies eigentlich ganz einfach sei, über die in einem Mietvertrag abgeschlossene monatliche Zahlung wird eine gemietete Immobilie ratierliche erworben, während man Mieter des Hauses oder der Wohnung ist. Wurde der vor dem Abschluss des Vertrages vereinbarte Kaufpreis vollständig erbracht, geht die Mietimmobilie auf den Mieter über. Der Mieter ist nun Besitzer der Immobilie.
Die in dem Mietvertrag vereinbarte Monatsmiete liegt meist deutlich über dem ortüblichen Durchschnitt. Die vertraglich festgeschriebene Rate enthält nämlich neben der eigentlichen Mietzahlung noch einen Tilgungsaufschlag, üblich sind hier 10 bis 20 Prozent. Ein Teil der Zahlung läuft also als offizielle Miete und der andere Teil als Ansparbetrag für den späteren Kauf und Erwerb des Wohneigentums.
Geht man von den üblichen Aufschlägen aus, so könnte man folgendes Rechenbeispiel anstellen. Die Bayreuther Immobilie Hugo49 der Nova Sedes Wohnungsbau, bietet Wohnungen von 36 m² bis 109 m² an. Geht man von der Bayreuther Durchschnittsmiete in Höhe von 7,07 Euro pro m² aus, so würde für die 36 m² Wohnung eine Monatsmiete in Höhe von 254,52 Euro und für die 109 m² Wohnung monatlich 770,63 Euro Mietkosten anfallen. Zuzüglich eines üblichen Aufschlages in Höhe von 20 Prozent würde bei der kleinen Wohnung eine monatliche Zahlungspflicht in Höhe von 305,42 Euro und bei der größeren Wohnung eine von 924,76 Euro entstehen. Die Zuschläge werden beim späteren Kauf der Immobilie dann mit dem vereinbarten Kaufpreis verrechnet. Auch bei kleineren Aufschlägen kann nach mehreren Jahren eine nicht verachtenswerte Summe zusammenkommen. Beim Mietkauf sparen Sie also mit der Mietzahlung für Ihren Traum vom Eigenheim.
Auch beim Mietkauf kann der Vermieter eine Mieterhöhung durchführen, soweit eine Erhöhung durch eine Vereinbarung nicht ausgeschlossen ist. Im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, darf ein Vermieter innerhalb von drei Jahren die Miete um 20 Prozent erhöhen.
In anderen Belangen gilt bis zur Übertragung der Immobilie das Mietrecht für beide Vertragsparteien. Der Kauf der Immobilie erfolgt erst später zu einem vorher vereinbarten Preis unter Anrechnung des Tilgungsanteils, somit wird der eigentliche Kaufvertrag für das Mietobjekt erst später geschlossen. Bei dem anfänglichen Vertrag handelt es sich grundsätzlich um einen üblichen Mietvertrag mit Kaufoption. Im deutschen Recht hat der Mietkauf keinen eigenen Rechtsstatut, so dass zwei Verträge geschlossen werden müssen. Ohne Notar geht beim Kaufvertrag für eine Immobilie nichts, der Mietvertrag mit Kaufoption sollte bei einem geplanten Mietkauf ebenfalls von einem Notar beglaubigt werden. Mietverträge haben grundsätzlich kein gesetzliches Schriftformerfordernis und können in der Regel ohne Notar und sogar mündlich geschlossen werden. Die Nova Sedes Wohnungsbau rät von mündlich geschlossenen Mietverträgen ab.
Neben dem Mietkauf mit einer monatlichen Abschlagszahlung und mit oder ohne einer Abschlusszahlung zum anvisierten Kauftermin, ist es durchaus üblich, eine Anzahlung zu vereinbaren. Diese bei Vertragsabschluss fällige Anzahlung beträgt meist 20 Prozent der vereinbarten Kaufsumme. Erwirbt man Wohneigentum mit Fremdkapital über eine klassische Immobilienfinanzierung, so liegt der Eigenkapitalanteil ebenfalls meist bei 20 Prozent des Immobilienwertes. Eine solche Anzahlung kann auch ratierlich erfolgen und ist wie ein Privatkredit des Vermieters zu sehen. Weil der Vermieter beim Mietkauf eine Ratenzahlung auf den vereinbarten Kaufpreis oder die Anzahlung gewährt, kann dieser wie eine Bank auch Zinsen erheben. Die Nova Sedes Wohnungsbau empfiehlt, neben eventuellen Zinsen und deren Höhe sollte auch die Möglichkeit einer Sondertilgung im Vertrag festgehalten werden, so kann der Mietkäufer bei einem unvorhergesehen Geldsegen seinen Traum vom Eigenheim schneller erfüllen.
Obwohl der erste Vertrag rechtlich wie ein Mietvertrag zu betrachten ist, gibt es hier eine Besonderheit. Mit dem Abschluss eines klassischen Mietkaufvertrages, kann das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie bereits auf den Mieter übergehen. Das juristische Eigentum geht erst mit dem zweiten Vertrag, dem Immobilienkaufvertrag und der Eintragung im Grundbuch durch einen Notar auf den Mieter über. Weil der Mieter bereits das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie besitzt, hat der Vermieter zwar weiterhin die Entscheidungsgewalt über das Objekt, die Pflicht zur Instandhaltung und Versteuerung gehen jedoch zumindest anteilig auf den Mieter als Erwerber über.
Beim klassischen Mietkaufvertrag vereinbaren Mieter und Vermieter bereits im Vorfeld, dass es zu einem Kauf der Immobilie kommen wird. Ein Tilgungsplan mit Datum der Schlusszahlung und notariellen Übertragung stehen bereits am Anfang fest. Flexibler ist ein Mieter mit einem Mietkaufvertrag, der nur eine Kaufoption enthält. Der Mieter kann sich nach mehreren Jahren erst entscheiden, ob er das Mietobjekt kaufen möchte oder nicht. Ändern sich die Lebensumstände, so kann der Mieter einen Kauf auch ablehnen. Der Vermieter hingegen ist an die Kaufoption im Mietkaufvertrag gebunden und darf das Objekt nicht anderweitig anbieten.
Welche Vorteile hat ein Mietkauf?
Mit Sicherheit ist der Mietkauf eine alternative zu gängigen Finanzierungsmodellen über eine Bank, ob sich ein Mietkauf für den Einzelnen eignet, muss individuell geprüft werden. Die Erfahrung der Nova Sedes Wohnungsbau hat gezeigt, dass der Mietkauf nicht immer der bessere Weg ist, Vor- und Nachteile müssen gründlich abgewogen werden. Als Vorteile sieht die Nova Sedes Wohnungsbau die im Folgenden aufgeführten Punkte.
Für die Finanzierung der Immobilie muss keine Bank, Bausparkasse oder ein anderer Finanzierer mit ins Bot geholt werden.
Der Vermieter gewährt dem Mieter im eigentlichen einen Kredit, der mit einer höheren Mietleistung abbezahlt wird.
Mietleistungen werden zumindest teilweise auf den Kaufpreis der Immobilie angerechnet.
Das wirtschaftliche Eigentum geht sofort auf den Mieter über.
Der Erwerb von der eigenen Traumimmobilie ist auch schon mit geringem oder ohne Eigenkapital möglich.
Besonders einkommensschwache Bevölkerungsgruppen wie junge Familien oder Personengruppen mit einem schwankenden Einkommen wie Selbstständige, können so Wohneigentum erwerben.
Die mit der Miete vereinbarte Tilgungsrate bleibt über sehr lange Zeiträume unverändert und man ist von Zinsentwicklungen unabhängig, was finanzielle Sicherheit schafft.
Beim Mietkaufvertrag mit Kaufoption ist der Mieter sehr flexibel.
Eine Kaufoption im Mietvertrag gibt dem Mieter die Möglichkeit, eine Wohnung oder ein Haus über Jahre zu testen.
Der Vermieter erhält eine überdurchschnittliche Miete.
Welche Nachteile hat ein Mietkauf?
Neben den Vorteilen möchte die Nova Sedes Wohnungsbau auch die Nachteile beleuchten und klar die negativen Seiten des Mietkaufs aufzeigen.
Oftmals zahlt der Mietkäufer für die Immobilie mehr, als für eine vergleichbare Immobilie die mit Hilfe einer Finanzierung erworben wird.
Die Konditionen für die Abschlagszahlungen über die monatlichen Mietzahlungen sind meist schlechter als Bankkonditionen bei einer Finanzierung.
Auch bei einem Mietkauft müssen die Käufer solvent sein, um sich die höhere Miete leisten zu können.
Geht der Vermieter in die Insolvenz, könnten die über die Miete geleisteten Zahlungen verloren sein und eine Immobilienübertragung könnte gegebenenfalls auch nicht zustande kommen.
Meist werden weniger attraktive Immobilien angeboten.
Es können keine oder kaum staatlichen Förderungen genutzt werden.
Der Mietkäufer muss die Instandsetzung, Reparaturen oder Modernisierungen anteilig mittragen.
Mietkaufverträge werden immer wieder auch ohne Notar geschlossen, solche Verträge könnten unwirksam sein und sogar zum Verlust der Zahlungen für die Mietimmobilie führen.
Weil der Vermieter der juristische Eigentümer bleibt, hat diese die Entscheidungsgewalt über die Immobilie und kann über bauliche Maßnahmen selbst bestimmen. Der Mieter hat kein Mitspracherecht in diesem Punkt.
Die Nova Sedes Wohnungsbau empfiehlt
Erstellen Sie ein unabhängiges Gutachten, dieses könnte einen Sanierungsstau oder verstecke Mängel aufdecken. Ermitteln Sie unter Berücksichtigung des Gutachtens den Wert der Immobilie, meist ist der Wert dem Gutachten zu entnehmen, die Mietzahlungen mit An- oder Restzahlung sollten diesen Wert nicht überproportional übersteigen. Klären Sie wie die Ansparbeiträge angelegt werden und ob diese sicher sind. Welchen Schutz bietet man Ihnen, falls der Vermieter in die Insolvenz rutscht? Lassen Sie sich einen Grundbuchauszug aushändigen, es sollten keine finanziellen Belastungen eingetragen sein. Es sollte auch geklärt werden, wie die Kostenverteilung für anfallende Sanierungsarbeiten ausfällt. Gibt es ein Sondertilgungsrecht, wenn Sie mehr einzahlen möchten, oder Notfallregelungen, falls Sie arbeitslos werden und die monatlichen Raten ausfallen. Könnte man den Mietkaufvertrag dann gegebenenfalls abtreten? Der Vertrag sollte mit einem Notar aufgesetzt werden und die monatliche Ansparrate, die Anzahlung und Schlusszahlung enthalten. Ein Mietkauf muss laut Nova Sedes Wohnungsbau gut überlegt sein, prüfen Sie jeden der genannten Punkte und lassen Sie nichts im Unklaren, so wird der Mietkauf zu keinem Reinfall und Ihr Traum vom Eigeneheim kann in Erfüllung gehen.